Фото: Андрей Грабовский
Война разрушила тысячу планов, которые мы строили в мирное время. В ситуации неопределенности оказались и люди, собиравшиеся купить, продать, обменять жилье. Реестр недвижимости закрыт, как и многие другие реестры, чтобы обезопасить их от мошенников и хакерских атак.
Тем временем народный депутат Игорь Фрис считает, что и в такой ситуации можно рассчитывать на сделки — с прицелом на то, что война когда-то закончится.
Свои советы Игорь Фрис опубликовал в Фейсбуке. «КП в Украине» попросила юристов оценить степени риска. По словам самого Игоря Фриса, затронуть тему купли-продажи недвижимости в условиях военного времени его подвигли обращения граждан. Главный вопрос – когда заработает реестр недвижимости. Исчерпывающий ответ – не быстро.
Однако для тех, кто не хочет ждать, есть варианты.
Совет 1. Покупка жилья в новостройке
Если продавец – это застройщик, то тут, по словам Игоря Фриса, все просто:
— Проверяете право на строительство по имеющимся у застройщика документам и оформляете договор. Они разные. Вам предложат варианты. По этому договору и акту приемки-передачи сможете зарегистрировать недвижимость, когда реестр возобновит работу.
В целях дополнительной гарантии народный депутат, а в мирской жизни нотариус, предлагает оставить 10-15% от стоимости квартиры для оплаты в момент подписания акта приемки-передачи. Если этот акт не подписывается сразу с договором, когда недвижимость введена в эксплуатацию.
Если договор с застройщиком уже оформлен на какого-то покупателя, который хочет поменять свои планы, возможна цессия — договор переуступки прав на жилье, который составляется при участии застройщика.
Оценка рисков. — Вряд ли сейчас даже в Западной Украине кто-то оформляет какие-то сделки по недвижимости. В том числе по первичному рынку жилья. Никто не понимает, что будет в будущем, — комментирует адвокат Роман Коротя. — Покупка на первичном рынке намного дольше во временном промежутке и сложнее, чем на вторичном. Однако, если мы не берем вариант инвестиций в строительство, а подразумеваем, что дом уже готов и есть свободные квартиры, в выше приведенных рекомендациях есть смысл. Если будет документально оформлена бронь квартиры с внесением небольшой суммы, то это документ, который получает силу и без внесения в реестр имущественных прав.
Другой вопрос, что с таким же успехом застройщик может забронировать одну квартиру сразу для трех-четырех разных покупателей.
— Такое уже бывало до войны. Это однозначно судебный спор, где будут несколько заинтересованных сторон. И кто первый, кто второй дал деньги, не имеет значения. Все дали, все подписали, все одинаково пострадали. Как повернется процесс, неизвестно, — резюмирует адвокат.
Стоит напомнить, что в отличие от мирного времени военное ставит любой объект под угрозу разрушения.
Совет 2. Покупка на вторичном рынке.
— Здесь сегодня единственный разумный вариант – предварительный договор купли-продажи. Это договор о договоре, гласящий, что один обязуется продать, а другой — купить недвижимость, — говорит Игорь Фрис.
В таком договоре о договоре должны быть указаны стоимость, обязанности сторон, сроки оформления и передачи недвижимости. Например, в течение одного месяца после отмены военного положения.
По утверждению народного депутата, нотариусы давно оформляют подобные договоры и знают, как это делается.
В качестве гарантий Игорь Фрис предлагает авансировать 50% стоимости жилья и оговорить, что штраф за невыполнение условий будет равняться авансу. То есть, если после войны продавец откажется выполнять договор о договоре, то должен будет вернуть продавцу его деньги плюс еще столько же.
Оценка рисков. Что мешает продавцу заключить такие договоры о договорах еще с десятком человек и уехать за границу в качестве беженца? Даже если он возьмет со всех не 50%, а допустим, 20%, это будут вполне приличные деньги, чтобы поделиться ими с нотариусом, который тоже может уехать, не дождавшись окончания войны.
В такое время подписывать какие-либо договоры крайне неосмотрительно. Даже если не будет состава мошенничества и договор о договоре составят только с одним покупателем, он не обязывает продавца продать жилье. Не захочет исполнить обязательства, скажет, что все потерял, оказавшись в зоне боевых действий, стал жертвой грабителей или мародеров. И ничего с этим не сделаешь. Такой договор имеет не большую силу, чем долговая расписка
, — констатирует адвокат Коротя.
Тем более опасно, что дом может пострадать от ударов ракет, и тогда уж точно продавец ничего не будет должен – не его вина.
— Юридически войны у нас нет. Если бы была объявлена война, то по реституции можно было бы пытаться взыскать долг с государства-агрессора. Но у нас военное положение, и тут ситуация не совсем простая. Кроме прочего, надо подтвердить, чьими действиями объект недвижимости был разрушен, — поясняет эксперт.
Степень риска на вторичном рынке, по оценкам юристов, стопроцентная.
— Если по первичному рынку бронирование квартиры можно считать началом сделки, которая будет завершена в будущем, то по вторичному договор о договоре – это только намерения. Юридически такой документ никак не подкреплен, – говорит Роман Коротя.
И еще нюансы
Вступая в сделки по недвижимости, покупатель рискует еще в ряде моментов. Например, жилье может находиться под арестом, так как на нем висят долги. Игорь Фрис отмечает, что сейчас Единый реестр должников работает и можно проверить информацию. Но это не гарантия.
Попасть в реестр должников не так просто. Для этого должно быть открыто исполнительное производство по решению суда. А до войны его могли не успеть открыть
, — отмечает адвокат Алексей Сиротин.
Поэтому запомните: без реестра недвижимости невозможно проверить, кому реально принадлежит квартира.
— Продавец может показать завещание от тети, дяди, но по факту другие наследники могли часть квартиры отсудить. И это тоже нельзя сейчас проверить. Как и то, прописаны ли в ней инвалиды, несовершеннолетние, — предупреждает юрист.
Столичный брокер Нина Якумова говорит, что любые договоры, подписанные во время военного положения, вообще не имеют гарантированной юридической силы.
— Продавец может сказать, что ему угрожали, шантажировали, его похитили оккупанты и заставили подписать, — называет варианты специалист по продажам недвижимости.
Поэтому рынок жилья, по отзывам брокеров, сейчас мертв. И стоит десять раз отмерить, прежде чем согласиться в условиях войны на кажущееся выгодным предложение.